Спрос россиян на аренду недвижимости в Таиланде остается очень высоким даже несмотря на наступление низкого сезона. Ален Еремеев, представитель профильного портала о рынке недвижимости Таиланда Thailand-Real.Estate, рассказал о главных рисках при аренде жилья в этой стране:
– Если говорить про возможные риски аренды, то при аренде жилья иностранцем в Таиланде особое внимание надо обратить на форму TM.30. Это «Уведомление от домовладельца, собственника или владельца жилого помещения, в котором проживает иностранное лицо». Данная форма необходима иностранцу для многих действий в иммиграционном бюро Таиланда. Документ необходим для легального нахождения иностранца в стране наряду с визой и «отчетом о 90 дней», который необходимо делать каждые 90 дней пребывания в стране в местном иммиграционном центре (или онлайн).
ТМ.30 должен быть оформлен собственником жилья. Он также автоматически подается на постояльцев хостелов и отелей. При отсутствии данного документа иностранец может не получить продление визы, а на собственника жилья будет наложен штраф. В большинстве регионов Таиланда ТМ.30 можно оформить онлайн. В документе содержится личная информация иностранца, адрес жилья и личные данные собственника. По закону, ТМ.30 необходимо оформить в течение 24 часов после въезда иностранца в жилье.
Некоторые собственники отказываются оформлять ТМ.30, что может стать проблемой для иностранца. В таком случае возможно, что хозяин жилья не оформил право на собственность или укрывается от налогов. Арендатору следует лично проследить за оформлением этого документа и предупредить об этом арендодателя. Если сделка проходит через агентство, то они должны предупредить хозяина квартиры об особенностях сдачи квартиры иностранцу.
В Таиланде принято брать с арендатора залог, который будет возвращен после истечения договора об аренде. По закону депозит должен быть равен 1 месяцу аренды, но на практике обычно берут сумму, равную 2 месяцам аренды. К сожалению, часто собственники отказываются отдавать депозит, особенно иностранцам. Арендодатели находят причины и заявляют, что арендаторы ухудшили состояние квартиры. Для защиты себя от таких случаев, рекомендуем сделать фотографии квартиры до въезда в нее и при выезде.
Что должно быть в договоре?
По закону договор аренды должен быть подписан на тайском языке, даже если вы все обсудили с арендатором, настаивайте на переводе договора на понятный вам язык. В договоре проверьте следующие пункты:
Совпадает ли арендная плата в договоре с той, о которой вы договаривались?
Совпадает ли срок аренды с кем, на который вы договаривались?
Каковы условия преждевременного разрыва договора?
Запрашивает ли арендодатель залог за квартиру и в какой сумме?
Указан ли срок возврата залога?
В какой день каждого месяца необходимо выплачивать арендную плату?
Кто оплачивает счета за коммунальные услуги? (В Таиланде в кондоминиумах выставляются ежемесячные счета за воду и за электричество, которые чаще всего оплачивает сам арендатор. Собственник же оплачивает ежегодный взнос за услуги управляющей компании. )
Кто несет ответственность за расходы на техническое обслуживание, если в квартире что-то сломается?
Кто несет ответственность за расходы на техническое обслуживание для регулярного обслуживания кондиционеров?
Есть ли какие-то особые условия или ограничения?
Стоит обратить внимание, что во многих кондоминиумах запрещена краткосрочная аренда. В лобби жилых комплексов можно увидеть стенды, сообщающие, что краткосрочная аренда в кондоминиумах нелегальна. Также при отсутствии долгосрочного (менее 1 года) договора аренды будет невозможно продлить долгосрочную визу. Снимая или сдавая квартиру на короткий срок, вы действуете на свой страх и риск. Стоит это помнить.
Во многих многоквартирных домах в лобби можно увидеть объявление, где говорится, что Airbnb в Таиланде нелегален. Это не так. Использование Airbnb или других подобных сервисов не запрещено законами королевства. Однако нужно учитывать правила конкретного дома. Если в доме не разрешена краткосрочная аренда, то и через Airbnb свою квартиру можно будет сдавать только на длительный срок.
На сегодняшний день в Таиланде действует «Уведомление об определении аренды жилой недвижимости как бизнеса с контролируемыми договорами», опубликованное правительством 16 февраля 2018 года. Документ разъясняет и конкретизирует Закон о защите прав потребителей от 1979 года в случаях сдачи в аренду жилья физическими и юридическими лицами.
Согласно этим законам, договор должен составляться на тайском языке, в договоре должна быть опись имущества в арендуемом жилье с примечаниями по физическому состоянию предметов. В договоре должно быть прописано имя и личные данные арендатора и арендодателя, адрес арендуемого жилья.
Должна быть указана сумма арендной платы, дата оплаты и способ осуществления платежа. Расценки на коммунальные, размер депозита и правила возврата депозита. Условия расторжения договора.
2 июня 2023 г.