Здание с долгосрочным арендатором — Европарламент. Самый центр, 250м до главной площади «Рынок». Соседи - Granary Hotel 5*. Общая площадь около 1900м2. Историческое капитальное здание 30-х годов ХХв, в 2015г. проведёна замена всех элементов здания (в т.ч. крыша, новый лифт, система «умный дом» отопления, вентиляции, климатизации и охраны) и выполнен ремонт высокого уровня.
Дополнительные арендаторы (менее 25% здания): юридические компании.
Доход от аренды в месяц: 26 тыс. евро + 31 тыс. злотых (около 7,2 тыс евро) + НДС.
Расходы на содержания здания:
- 21 тыс. злотых (около 4,9 тыс. евро) в месяц + НДС - охрана, уборка, коммунальные;
- 35 тыс. злотых (около 8,1 тыс евро) в год — налог на недвижимость.
Чистая прибыль в год: около 331,5 тыс. евро.
Возможность приобретения 100% корпоративных прав командитной компании - вид юридического лица в Польше, которое официально не платит налог на прибыль, а перечисляет все доходы своим учредителям, не выполняя функций налогового агента.
Компания является владельцем здания и стороной договоров аренды. Других активов и деятельности нет. Компанией УЖЕ получен долгосрочный кредит, который регулярно оплачивается с поступлений от аренды. Остаток по кредиту около 1,65 млн. евро. Порядок оплаты - раз в квартал: 40 тыс. евро («тело» + проценты). Срок кредита 15 лет, за который банку будет всего уплачено 2,4 млн. евро (возврат кредита и %).
Вариант 1: покупка непосредственно здания за 14 млн. злотых (примерно 3,256 млн. евро) + 23% НДС. Если покупателем будет компания из Польши - НДС будет возвращён в течении года после проверки налоговой без всяких дисконтов, или может зачитываться с обязательствами по НДС при сдаче в аренду. Сохранение налогового кредита по НДС возможно при покупке здания компанией из любой страны ЕС.
Доп. затраты (налог на покупку, оформление, комиссия агентства): экв. 149 тыс. евро.
Итого (вариант №1) экв. 3,405 млн. евро.
ROI при варианте №1: 9,7% годовых (331 500 : 3 405 000 * 100%)
Вариант 2: покупка 100% компании со зданием и долгосрочным кредитом за 7,2 млн. злотых (около 1,675 млн. евро)
Доп. затраты (налог на покупку, оформление, комиссия агентства): экв. 95 тыс. евро.
Итого (вариант №2) экв. 1,769 млн. евро.
При данных вложениях объект генерит (после всех оплат по кредиту) 171,5 тыс евро в год чистой прибыли, что даёт ROI 9,7% годовых. (171 500 : 1 769 000 *100%)
После выплаты всего кредита в собственности остаётся объект, рыночная стоимость которого равна 3,256 млн. евро, и который генерит 331,5 тыс евро в год чистой прибыли. Т.е. дополнительно, кроме поступлений от аренды, в таком случае зарабатывается 1,472 млн. евро (3,256 - 1,784). А может и больше, т.к. цены на недвижимость растут каждый год примено на 5%. А доходность от поступление от аренды будет составлять 331 500 : 1 769 000 * 100% = 18,7% годовых!
